مقالات

13.4: التطبيق الخاص - الرهون العقارية


إذا اشتريت منزلًا في كندا ، فستحتاج بالتأكيد إلى الحصول على قرض عقاري. هذا يعني أنه يجب عليك الاستفادة من أموال المؤسسة المالية بمرور الوقت ، مع الدفع مقابل هذا الامتياز في شكل فائدة.

قد يكون الرهن العقاري الخاص بك هو أكبر معاملة مالية شخصية تقوم بها على الإطلاق ، لذا فإن فهم العوامل التي تحدد مدفوعات الرهن العقاري الخاصة بك يمكن أن يوفر لك الكثير من المال. يشرح هذا القسم أساسيات الرهن العقاري ويوضح لك كيفية استهلاك المدفوعات على مختلف الرهون العقارية وحسابها.

شرح الرهون العقارية

يوضح هذا الشكل المفاهيم المختلفة المتعلقة بالرهن العقاري. تتم مناقشة كل من هذه المفاهيم أدناه.

المصطلح

أ رهن هو نوع خاص من القروض المضمونة بضمانات العقارات. من حيث الجوهر ، يحتوي القرض على امتياز ضد الملكية ، أي الحق في الاستيلاء على الممتلكات للوفاء بالديون. يلتزم الفرد أو الشركة التي تحصل على رهن عقاري بسداد مبلغ القرض مع الفائدة على أساس عقد محدد مسبقًا. ومع ذلك ، فإن المؤسسة المالية لديها مطالبة على الممتلكات العقارية في حالة تعثر الرهن العقاري ، مما يعني أنه لم يتم دفعه وفقًا للاتفاقية. في هذه الحالات ، ستتابع المؤسسات المالية الحجز على الشيء المرهون من العقار ، مما يسمح بإخلاء المستأجرين وبيع الممتلكات. ثم يتم استخدام عائدات البيع لسداد الرهن العقاري. الرهن العقاري يشمل دائما طرفين. يشار إلى الفرد أو الشركة التي تقترض المال باسم مديون، ويشار إلى المؤسسة المالية التي تقرض الأموال باسم دائن مرتهن.

كم عدد الرهون العقارية

يمكن أن يكون للعقار أكثر من رهن عقاري. الرهن العقاري الرئيسي على أساس مبلغ المال المقترض لشراء المنزل يسمى أول قرض عقاري. لكن يمكن لأصحاب العقارات اختيار الحصول على قروض عقارية أخرى أيضًا. على سبيل المثال ، يتم تأمين معظم خطوط ائتمان الأسهم العقارية (HELOCs) بواسطة أ الرهن الثاني ضد الممتلكات. في بعض الأحيان يقترض أصحاب المنازل المال لإجراء تحسينات أو تجديدات في المنزل ويتم وضع هذه المبالغ كرهن عقاري إضافي مقابل العقار. أي عدد من الرهون العقارية ضد الممتلكات ممكن ، على الرغم من أنه من غير المألوف أن يكون لديك أكثر من ثلاثة. ترتيب الرهون العقارية مهم. في حالة تعثر الرهن العقاري وحدث الرهن ، يحصل المرتهن صاحب الرهن العقاري الأول على العائدات أولاً. في حالة وجود أي أموال متبقية بعد سداد الرهن العقاري الأول ، يحصل مرتهن الرهن الثاني على الباقي. إذا بقي أي شيء ، يحصل المرتهن الثالث على الرصيد وما إلى ذلك حتى يتم إنفاق جميع العائدات. في نهاية المطاف ، أي أموال متبقية بعد دفع جميع الرهون العقارية والتكاليف تعود إلى المرتهن.

سعر الفائدة

في عقد الرهن العقاري ، يمكن للطرفين الاتفاق إما على سعر فائدة ثابت أو معدل فائدة متغير. في كلتا الحالتين ، يشكل الرهن العقاري دائمًا راتبًا سنويًا عاديًا لأن الفائدة لا تدفع مقدمًا.

  • بموجب سعر فائدة ثابت ، يتم سداد أصل القرض من خلال عدد من المدفوعات المتساوية التي تغطي كلاً من الفائدة والمكونات الرئيسية للقرض. يكون جزء الفائدة هو الأعلى في البداية وينخفض ​​تدريجيًا خلال فترة إطفاء الرهن العقاري. في كندا ، تكون معدلات الفائدة الثابتة إما سنوية أو نصف سنوية ؛ هذا الأخير هو الخيار السائد.
  • في الرهن العقاري بمعدل فائدة متغير ، يتم سداد أصل الدين من خلال عدد متفق عليه من المدفوعات غير المتكافئة التي تتقلب مع التغيرات في معدلات الاقتراض. تختلف الأجزاء الرئيسية وجزء الفائدة للدفع مع تقلب أسعار الفائدة ، مما يعني أن جزء الفائدة يمكن أن يرتفع في أي وقت مع أي زيادة في الأسعار. عندما تتغير الأسعار ، فإن الممارسة الشائعة في العديد من المؤسسات المالية هي تغيير سعر الفائدة المتغير اعتبارًا من اليوم الأول من الشهر التالي. إذا لم يتزامن تغيير السعر مع تاريخ سداد الرهن العقاري ، فسيتم حساب جزء الفائدة بطريقة مشابهة لإجراءات قرض تحت الطلب (انظر القسم 8.5) ، حيث يجب تحديد عدد الأيام الدقيق بمعدلات مختلفة. في كندا ، عادة ما تتراكم أسعار الفائدة المتغيرة شهريًا.

أنواع الرهون العقارية

يمكن أن تكون اتفاقية الرهن العقاري مفتوحة أو مغلقة. ان فتح الرهن العقاري لديها عدد قليل جدًا من القواعد وتسمح للمقرض بسداد الدين بالكامل أو القيام بدفعات مسبقة إضافية في أي نقطة معينة وبأي مبلغ دون عقوبة. أ الرهن العقاري المغلق لديها العديد من القواعد التي تحدد كيفية دفع الرهن العقاري. لا يسمح للمقرض بسداد الدين بالكامل حتى استحقاق القرض. كأداة تسويقية ، تحتوي معظم الرهون العقارية المغلقة على خيارات "زيادة الرصيد" التي تسمح للمقرض بسداد مدفوعات إضافية (مثل 20٪ إضافية في السنة) مقابل الرهن العقاري بدون عقوبة. يتم فرض عقوبات شديدة على أي مدفوعات تتجاوز الحدود القصوى أو السداد المبكر للرهن العقاري ، مع فرض حد أدنى للفائدة لمدة ثلاثة أشهر يمكن زيادته إلى مقياس يسمى فرق سعر الفائدة ، والذي يقيّم بشكل فعال خسارة البنك ويفرض على المرتهن هذا المبلغ بالكامل .

مؤهل

يتطلب شراء منزل والحصول على قرض عقاري دفعة أولى. يمكنك الحصول على قرض عقاري بمقدم 25٪ أو أكثر ؛ يُعرف هذا باسم نسبة القرض إلى القيمة التي تبلغ 75٪ أو أقل. نسبة القرض إلى القيمة تقسم رأس المال المقترض على قيمة المنزل. إذا لم يكن لديك دفعة أولى كافية للوفاء بهذا المعيار ، يمكنك إجراء عملية شراء العقارات بأقل من 5٪ كخفض (95٪ نسبة القرض إلى القيمة) ؛ ومع ذلك ، يجب بعد ذلك تأمين رهنك العقاري من قبل مؤسسة الرهن العقاري والإسكان الكندية (CMHC). يمكن أن يتراوح قسط التأمين المفروض على التأمين من 0.5٪ إلى 3.3٪ من المبلغ الرئيسي المقترض ، اعتمادًا على تفاصيل الرهن العقاري.

للتأهل للحصول على قرض عقاري ، يجب عليك أيضًا استيفاء قاعدتين للقدرة على تحمل التكاليف:

  1. تنص أول قاعدة للقدرة على تحمل التكاليف على ألا تتجاوز مصاريف رأس المال والفائدة والضرائب والتدفئة الخاصة بك 32٪ من إجمالي دخل الأسرة الشهري. إذا كان العقار يشتمل على عمارات ، فسيتم أيضًا تضمين 50 ٪ من رسوم الشقة في PITH. يُعرف هذا باسم نسبة خدمة الدين الإجمالي (GDS).
  2. تنص قاعدة القدرة على تحمل التكاليف الثانية على أن PITH بالإضافة إلى جميع متطلبات الديون الأخرى يجب ألا تتجاوز 40 ٪ من إجمالي الدخل الشهري للأسرة. يمكن أن تشمل الديون الأخرى أي مدفوعات ديون أخرى مثل قروض السيارات أو بطاقات الائتمان أو قروض الطلاب. يُعرف هذا باسم نسبة خدمة الدين الإجمالية (TDS).

من المهم ملاحظة أن هذه النسب تتمتع بدرجة معينة من المرونة اعتمادًا على المؤسسة المالية التي أصدرت الرهن العقاري. عادةً ما تختلف كل نسبة من النسب المئوية بنسبة تصل إلى ± 3٪ اعتمادًا على سياسات المؤسسة المعينة.

وقت

أخيرًا ، نظرًا لوجود مبلغ كبير من رأس المال المقترض في شراء العقارات ، فقد يتم إطفاء الرهن العقاري على مدى فترة زمنية طويلة. الاستهلاك الأكثر شيوعًا هو 25 عامًا بحد أقصى 30 عامًا. هذا هو إطار زمني طويل لأي عقد. وبالتالي ، يتم الحصول على قروض الرهن العقاري بفترات أقصر ، لا تزيد عادة عن خمس سنوات ، على الرغم من أن بعض المؤسسات تقدم فترات مدتها سبع أو عشر سنوات. يتيح ذلك للمؤسسة المالية فرصًا منتظمة لتحديث سعر الفائدة لتعكس معدلات الرهن العقاري الحالية. ما يعنيه هذا بالنسبة للراهن هو أن الرهن يصبح مستحقًا بالكامل في نهاية كل فترة. ثم يجدد معظم الناس رهنهم العقاري لمدة أخرى ، على الرغم من أن فترة الإطفاء تصبح أقصر وفقًا لعدد السنوات المنقضية منذ اقتراض رأس المال الأولي. يوضح الشكل أدناه عملية إطفاء الرهن العقاري النموذجية ، حيث يتم تحديد السداد مبدئيًا عند 25 عامًا ويستخدم الراهن خمسة فترات متتالية مدتها خمس سنوات لسداد الدين.

كيف يتم تحديد معدلات الفائدة على الرهن العقاري

يتم تحديد معدل الفائدة الفعلي الذي يمكنك الحصول عليه على قرض عقاري بخمسة عوامل مجتمعة:

  1. سعر بنك كندا. يحدد هذا المعدل الأساس الذي يتم من خلاله تحديد جميع المعدلات المتغيرة. عادة ما يكون السعر الأساسي (معدل بنك كندا + 2٪) هو أقل سعر فائدة يمكن الحصول عليه. ومع ذلك ، فإن بعض البنوك تقوم بخصم هذا المعدل بشكل طفيف بهامش يتراوح بين 0.1٪ و 0.4٪.
  2. أسعار سوق السندات. تحدد أسعار سوق السندات الأساس الذي يتم من أجله تحديد أسعار الفائدة الثابتة. التقلبات في سعر الفائدة الرئيسي لا تؤثر بالضرورة على أسعار سوق السندات.
  3. نوع الرهن العقاري. الرهون العقارية المفتوحة لها معدلات أعلى بكثير من الرهون العقارية المغلقة المكافئة بسبب عدم اليقين بشأن موعد سداد الرهن العقاري. تحمي البنوك مصالحها وتقلل من مخاطر الرهون العقارية المفتوحة من خلال معدل أعلى.
  4. على المدى. مع زيادة طول المدة ، يزداد سعر الفائدة أيضًا. هذا بسبب عدم التأكد من أسعار الفائدة المستقبلية. يجب أن تحمي المؤسسة المالية نفسها من ارتفاع أسعار الفائدة في المستقبل.
  5. نوع السعر. المعدلات المتغيرة أقل من المعدلات الثابتة حيث يمكن للمؤسسة المالية تعديل السعر في أي وقت لمطابقة الظروف السائدة. لا تشترك الأسعار الثابتة في ميزة قابلية التعديل ، وبالتالي فهي أعلى لحماية المؤسسة المالية.

يوضح الجدول الموجود في الصفحة التالية بعض أسعار الفائدة المركبة نصف السنوية الفعلية المُعلنة في وقت كتابة هذا التقرير.

شرطرهن عقاري مغلقفتح الرهن العقاري
معدل متغيرسعر الصرف الثابتمعدل متغيرسعر الصرف الثابت
سنة واحدة2.10%3.09%3.14%6.30%
5 سنوات3.00%5.34%4.00%8.25%

احتساب دفعة الرهن

دائمًا ما تكون متغيرات الرهن العقاري التالية معروفة:

  • يتم نشر معدلات الفائدة على الرهن العقاري من قبل كل مؤسسة مالية. دائمًا ما يكون السعر المرسل قابلاً للتفاوض ، وقد يتمكن القائمون على الرهن العقاري من التفاوض على خصم يصل إلى 1٪ من السعر المرسل.
  • يختار القائم بالرهن فترة الإطفاء والمدة ووتيرة الدفع ويتفاوض أيضًا على هذه المتغيرات مع المؤسسة المالية.
  • يتم تحديد رأس المال على أساس قيمة المنزل الذي تم شراؤه ناقصًا أي دفعة أولى بالإضافة إلى أي رسوم أو أقساط.
  • جميع الرهون العقارية هي المعاشات العادية.

ما تبقى؟ المتغير غير المعروف هو مبلغ دفع الرهن العقاري الذي يتطابق مع القيمة الزمنية لمتغيرات النقود. عند حساب هذا المبلغ ، فإن المتغير الأكثر أهمية هو فترة الاستهلاك ، والتي تحدد المدة الزمنية التي يتم خلالها سداد القرض. يشكل الأساس لحساب الدفع. لاحظ أن المصطلح ليس له أي تأثير على حساب الدفع. وهي تحدد فقط الإطار الزمني الذي يظل فيه ترتيب الرهن العقاري الحالي (سعر الفائدة ، وتكرار الدفع ، والنوع ، وما إلى ذلك) ساريًا.

كيف تعمل

اتبع هذه الخطوات لحساب دفعة الرهن العقاري:

الخطوة 1: تصور الرهن العقاري عن طريق رسم جدول زمني كما هو موضح أدناه. حدد جميع متغيرات القيمة الزمنية الأخرى ، بما في ذلك (PV_ {ORD} و IY و CY و PY ) والسنوات. القيمة المستقبلية ، (FV ) ، هي دائمًا صفر (يتم سداد الرهن العقاري).

الخطوة 2: احسب معدل الفائدة الدوري ( (i )) باستخدام الصيغة 9.1.

الخطوه 3: احسب عدد مدفوعات الأقساط السنوية ( (N )) باستخدام الصيغة 11.1. تذكر استخدام فترة الاستهلاك وليس مصطلح متغير السنوات في هذا الحساب.

الخطوة 4: احسب مبلغ دفع الأقساط السنوية العادية باستخدام الصيغة 11.4 وإعادة ترتيب (PMT ). يجب عليك تقريب هذا المبلغ المحسوب إلى رقمين عشريين لأنه يمثل مبلغ الدفع المادي.

التمرين ( PageIndex {1} ): أعطه بعض التفكير

في كل من الحالات التالية ، حدد الرهن العقاري الذي ينتج عنه دفع رهن عقاري أعلى. افترض أن جميع القيمة الزمنية الأخرى للمتغيرات المالية تظل ثابتة.

  1. مفتوح أو مغلق
  2. ثابت أو متغير
  3. معدل ثابت لمدة عامين أو معدل ثابت لمدة خمس سنوات
  4. إطفاء لمدة عشر سنوات أو إطفاء لمدة 20 سنة
إجابه
  1. مفتوح (الرهون العقارية المفتوحة دائمًا ما يكون لها معدل فائدة أعلى من الرهون العقارية المغلقة).
  2. دائمًا ما تكون الأسعار الثابتة أعلى لمراعاة حالات عدم اليقين المستقبلية.
  3. معدل ثابت لمدة خمس سنوات (كلما طالت المدة ، ارتفع السعر).
  4. إطفاء لمدة عشر سنوات (هناك وقت أقل لسداد الدين ، مما يعني أن الدفعات الأعلى مطلوبة).

مثال ( PageIndex {1} ): ما المقصود بالدفعات؟

يتطلع Olivers لشراء منزل جديد من Pacesetter Homes في إحدى ضواحي كالجاري الشمالية الشرقية. يمكن شراء منزل عرض طراز Appaloosa 3 مقابل 408،726.15 دولارًا. إنهم يخططون لوضع 50000 دولار كدفعة مقدمة مع إطفاء لمدة 25 عامًا ومدفوعات أسبوعية. إذا كانت معدلات الرهن العقاري الحالية ثابتة عند 5.29٪ مركب نصف سنوي لمدة خمس سنوات مغلقة ، حدد دفعة الرهن العقاري المطلوبة.

المحلول

احسب مبلغ دفعة الرهن المطلوب ( (PMT )).

ما تعرفه بالفعل

الخطوة 1:

الجدول الزمني للرهن العقاري يظهر أدناه.

(PV_ {ORD} ) = 408.726.15 دولارًا أمريكيًا - 50000 دولار أمريكي = 358.726.15 دولارًا أمريكيًا ، (IY ) = 5.29٪ ، (CY ) = 2 ، (PY ) = 52 ، السنوات = 25 ، (FV ) = 0 دولار

كيف ستصل الى هناك

الخطوة 2:

تطبيق الصيغة 9.1.

الخطوه 3:

تطبيق الصيغة 11.1.

الخطوة 4:

احسب دفعة الرهن باستخدام الصيغة 11.4 ، مع إعادة الترتيب لـ (PMT ).

نفذ

الخطوة 2:

[أنا = 5.29 ٪ / 2 = 2.645 ٪ غير رقم ]

الخطوه 3:

(ن = 52 مرات 25 = 1300 ) مدفوعات

الخطوة 4:

[ $ 358،726.15 = PMT left [ dfrac {1- left [ dfrac {1} {(1 + 0.02645) ^ { frac {2} {52}}} right] ^ {1300}} { (1 + 0.02645) ^ { frac {2} {52}} - 1} right] nonumber ]

[PMT = dfrac { $ 358،726.15} { left [ dfrac {1- left [ dfrac {1} {1.001004} right] ^ {1،300}} {0.001004} right]} = $ 494.40 لا يوجد رقم ]

تعليمات الآلة الحاسبة

وضعنأنا / صPV
نهاية13005.29358726.15
PMTFVالسنة التحضيريةج / ص
الجواب: -494.3983280522

إذا اشترى أوليفرز هذا المنزل كما هو مخطط له ، فإنهم يرهنون 358.726.15 دولارًا لمدة 25 عامًا. خلال فترة الخمس سنوات الأولى من الرهن العقاري ، يقومون بسداد دفعات أسبوعية قدرها 494.40 دولارًا. بعد خمس سنوات ، يجب عليهم تجديد الرهن العقاري.

تجديد الرهن

عندما تنتهي مدة الرهن العقاري ، يصبح الرصيد المتبقي مستحقًا بالكامل. عادة ما يكون الرصيد المستحق كبيرًا جدًا ، لذلك يجب تجديد الرهن العقاري. كما نوقش سابقًا ، هذا يعني أن القائم بالرهن يفترض رهنًا عقاريًا آخر ، وليس بالضرورة مع نفس المؤسسة المالية ، وعادة ما يتم تقليل مدة السداد بطول المدة الأولى. ثم يعتمد طول المدة الثانية للرهن العقاري على اختيار القائم بالرهن. قد تتغير أو لا تتغير متغيرات أخرى مثل تكرار السداد وسعر الفائدة.

على سبيل المثال ، افترض أن الرهن العقاري قد تم أخذه مبدئيًا مع إطفاء لمدة 25 عامًا ومدة خمس سنوات. بعد خمس سنوات ، يصبح الرهن مستحقًا بالكامل. غير قادر على سداده ، يقوم الرهن بتجديد الرهن العقاري لمدة 20 عامًا المتبقية ، ويختار أيضًا لمدة ثلاث سنوات في تحمل الرهن العقاري الجديد. عندما تنتهي تلك السنوات الثلاث ، يقوم القائم بالرهن بتجديد الرهن العقاري لمدة 17 عامًا المتبقية من الاستهلاك ، ومرة ​​أخرى يتخذ قرارًا آخر. تتكرر هذه العملية حتى يتم سداد الدين في النهاية.

كيف تعمل

اتبع هذه الخطوات لتجديد الرهن العقاري:

الخطوات من 1 إلى 4: تظل خطوات احتساب مبلغ دفعة الرهن دون تغيير.

الخطوة الخامسة: تحديد الرصيد المتبقي في نهاية مدة الرهن. هذا يتضمن ما يلي:

  1. احسب القيمة المستقبلية لأصل الرهن العقاري ( (FV )) في نهاية المدة باستخدام الصيغ 9.2 (عدد الفترات المركبة للدفعات الفردية) و 9.3 (الفائدة المركبة للمدفوعات الفردية).
  2. احسب القيمة المستقبلية لمدفوعات الرهن العقاري ( (FV_ {ORD} )) التي تم إجراؤها طوال المدة باستخدام الصيغ 11.1 (عدد مدفوعات الأقساط) و 11.2 (القيمة المستقبلية لمعاش سنوي عادي).
  3. احسب الرصيد المتبقي بأخذ (FV - FV_ {ORD} = BAL ).

الخطوة 6: اعتمادًا على المعلومات المطلوبة ، كرر الخطوات المذكورة أعلاه حسب الحاجة لكل تجديد للرهن العقاري باستخدام الاستهلاك الجديد المتبقي ، وسعر الفائدة الجديد ، وأي تغييرات في وتيرة الدفع ، والمدة الجديدة. على سبيل المثال ، إذا كنت تبحث عن دفعة الرهن العقاري في الفصل الدراسي الثاني ، فكرر الخطوات من 2 إلى 4. إذا كنت تبحث عن الرصيد المتبقي في نهاية الفصل الدراسي الثاني ، فكرر الخطوة 5 أيضًا.

ملاحظات هامة

الأكثر شيوعًا ، أن الرهن العقاري يتقدم على طول المسار الأصلي للإطفاء مع كل تجديد لمدة الرهن العقاري. ومع ذلك ، فإن عملية الرهن لا تتطلب ذلك. مع أي تجديد ، يجوز للمقرض أن يختار إما تقصير أو إطالة فترة السداد. إذا كان تقصير فترة الاستهلاك لا يسبب أي مخاوف بشأن نسبة المواد الصلبة الذائبة أو نظام التوزيع العالمي ، فيمكن للمقرض سداد الرهن العقاري بشكل أسرع. إذا كان القائم بالرهن يرغب في إطالة فترة الإطفاء ، فقد تنظر المؤسسة المالية في الوقت الإجمالي لسداد الدين وتضع حدًا أقصى لطول فترة الإطفاء.

أشياء يجب الانتباه إليها

الخطأ الأكثر شيوعًا في الرهون العقارية هو الخلط بين المصطلح وفترة الاستهلاك. يتذكر:

  • عند تحديد مبلغ دفعة الرهن العقاري ، يمكنك استخدام فترة الاستهلاك لتحديد (N ).
  • عند حساب الرصيد المتبقي في نهاية فترة الرهن ، يمكنك استخدام المصطلح لتحديد (N ).

طرق النجاح

عندما تستخدم حاسبة BAII Plus الخاصة بك لحساب الرصيد المتبقي في نهاية المدة ، يمكنك الوصول إلى هذا الرقم بإحدى طريقتين. بمجرد احتساب مبلغ دفعة الرهن وإعادة إدخاله في الآلة الحاسبة باستخدام رقمين عشريين فقط ، يمكنك تحديد رقم الدفع الأخير لفترة الرهن العقاري ثم إما

  1. أدخل هذه القيمة في (N ) وحل من أجل (FV ) ، أو
  2. افتح وظيفة AMORT وأدخل رقم الدفع الأخير في كل من P1 و P2. قم بالتمرير لأسفل إلى BAL للحصول على الحل.

تمرين ( PageIndex {2} ): أعطه بعض التفكير

تم الحصول على قرض عقاري في دورته الأولى بفائدة نصف سنوية مركبة بنسبة 6٪. إذا ظل الرهن العقاري على نفس جدول الإطفاء ، فماذا يحدث لدفع الرهن العقاري إذا كان سعر الفائدة المركب الجديد نصف السنوي عند التجديد هو

  1. 6.5%
  2. 5.5%
  3. 6%
إجابه
  1. PMT يرتفع ، حيث يتم تحميل المزيد من الفوائد على الرهن العقاري.
  2. يسقط PMT ، حيث يتم تحميل فائدة أقل على الرهن العقاري.
  3. PMT لا يزال كما هو ، حيث لا يوجد تغيير في الفائدة المفروضة على الرهن العقاري.

مثال ( PageIndex {2} ): تجديد الرهن العقاري

اشترت عائلة Chans منزلهم قبل ثلاث سنوات مقابل 389000 دولار مطروحًا منها دفعة أولى قدرها 38900 دولار بمعدل مركب نصف سنوي ثابت بنسبة 4.9٪ مع دفعات شهرية. استهلكوا الرهن العقاري على مدى 20 عاما. ستقوم Chans بتجديد الرهن العقاري على نفس جدول الإطفاء بمعدل جديد قدره 5.85٪ مركب نصف سنوي. كم ستزيد مدفوعاتهم الشهرية في الفصل الثاني؟

المحلول

احسب دفعة الرهن الأصلية في الفصل الأول ، أو (PMT_1 ). ثم جدد الرهن وأعد حساب دفعة الرهن في الفصل الثاني أو (PMT_2 ). المبلغ الذي يكون (PMT_2 ) أعلى به هو زيادة مدفوعاتهم الشهرية.

ما تعرفه بالفعل

الخطوة 1:

يظهر الجدول الزمني للرهن العقاري Chans أدناه.

المصطلح الأول: (PV_ {ORD} ) = 389000 دولار - 38900 دولار = 350،100 دولار ، (IY ) = 4.9٪ ، (CY ) = 2 ، (PY ) = 12 ، السنوات = 20 ، (FV ) = 0 دولار

المصطلح الثاني: (PV_ {ORD} = BAL ) بعد الفصل الدراسي الأول ، (IY ) = 5.85٪ ، (CY ) = 2 ، (PY ) = 12 ، السنوات = 17 ، (FV ) ) = 0 دولار

كيف ستصل الى هناك

الخطوة 2:

بالنسبة للفصل الدراسي الأول ، قم بتطبيق الصيغة 9.1.

الخطوه 3:

بالنسبة للفصل الدراسي الأول ، قم بتطبيق الصيغة 11.1.

الخطوة 4:

للمدة الأولى ، احسب دفعة الرهن باستخدام الصيغة 11.4 ، مع إعادة الترتيب لـ (PMT ).

الخطوة الخامسة:

احسب القيمة المستقبلية للمبلغ الأساسي في نهاية المصطلح الأول باستخدام الصيغتين 9.2 و 9.3 للمبلغ الأساسي والصيغتين 11.1 و 11.2 لمدفوعات الرهن العقاري. تحديد الرصيد المتبقي من خلال (BAL = FV - FV_ {ORD} ).

الخطوة 6:

احسب دفعة الرهن العقاري الجديدة من خلال الصيغ 9.1 و 11.1 و 11.4 ، مع إعادة ترتيب (PMT ).

الخطوة 7:

احسب الزيادة من الدفعة الأولى إلى الثانية.

نفذ

الخطوة 2:

[i = 4.9 ٪ / 2 = 2.45 ٪ غير رقم ]

الخطوه 3:

(ن = 12 مرات 20 = 240 ) مدفوعات

الخطوة 4:

[ $ 350،100 = PMT left [ dfrac {1- left [ dfrac {1} {(1 + 0.0245) ^ { frac {2} {12}}} right] ^ {240}} { (1 + 0.0245) ^ { frac {2} {12}} - 1} right] nonumber ]

[PMT = dfrac { $ 350،100} { left [ dfrac {1- left [ dfrac {1} {1.004042} right] ^ {240}} {0.004042} right]} = $ 2،281.73 لا يوجد رقم ]

الخطوة الخامسة:

رئيسي:

(ن = 2 مرات 3 = 6 ) مركبات ؛ (القيمة العادلة = 350100 دولارًا أمريكيًا (1 + 0.0245) ^ {6} = 404،821.7959 دولارًا أمريكيًا )

المدفوعات:

(ن = 12 مرات 3 = 36 ) دفعات

[FV_ {ORD} = $ 2،281.73 left [ dfrac { left [(1 + 0.0245) ^ { frac {2} {12}} right] ^ {36} -1} {(1 + 0.0245 ) ^ { frac {2} {12}} - 1} right] = $ 88،228.30609 nonumber ]

توازن:

($ 404,821.7959-$ 88,228.30609=$ 316,593.49 )

الخطوة 6:

(أنا = 5.85 ٪ / 2 = 2.925 ٪ ؛ ن = 12 مرات 17 = 204 ) مدفوعات

[ $ 316،593.49 = PMT left [ dfrac {1- left [ dfrac {1} {(1 + 0،02925) ^ { frac {2} {12}}} right] ^ {204} } {(1 + 0.02925) ^ { frac {2} {12}} - 1} right] nonumber ]

[PMT = dfrac { $ 316،593.49} { left [ dfrac {1- left [ dfrac {1} {(1 + 0.02925) ^ { frac {2} {12}}} right] ^ {204}} {(1 + 0.02925) ^ { frac {2} {12}} - 1} right]} = $ 2،440.73 nonumber ]

الخطوة 7:

[ 2،440.73 دولار أمريكي - 2،281.73 دولار أمريكي = 159.00 دولار أمريكي بدون رقم ]

عملوضعنأنا / صPVPMTFVالسنة التحضيريةج / ص
السداد الأولنهاية2404.9350100الجواب: -2،281.7307550122
الرصيد في نهاية الدورة الأولى ( الجذور )36ج ( الجذور )-2,281.73الجواب: -316،593.4898 ( الجذور ) ( الجذور )
الدفع الثاني ( الجذور )2045.85316593.49الجواب: -2،440.7335920 ( الجذور ) ( الجذور )

كانت دفعة الرهن العقاري الأولية لمدة ثلاث سنوات 2،281.73 دولار. عند التجديد بسعر فائدة أعلى ، زادت الدفعة الشهرية بمقدار 159.00 دولارًا أمريكيًا لتصل إلى 2440.73 دولارًا أمريكيًا.

مراجع

1 Canadian Real Estate Association (CREA)، "Housing Market Stats"، https://www.crea.ca/housing-market-stats/ (تمت الزيارة في 9 يوليو / تموز 2011).

2 Living In Canada ، "Canadian House Price" ، www.livingin-canada.com/house-prices-canada.html (تمت الزيارة في 9 يوليو / تموز 2011).

3 Statistics Canada، "Median Total Income، by Family Type، by Province and Region، CANSIM table 111-0009، www40.statcan.ca/l01/cst01/famil108a-eng.htm (تمت الزيارة في 19 أكتوبر / تشرين الأول 2010).


الرهون العقارية

إذا كنت قد تأثرت مالياً بجائحة COVID-19 وكنت تمتلك منزلاً لأسرة واحدة برهن عقاري مدعوم من الحكومة الفيدرالية أو مؤمن عليه من قبل إدارة الإسكان الفدرالية ، فيمكنك طلب تحمل الرهن العقاري ، وقفة في سداد مدفوعات الرهن العقاري.

المواعيد النهائية لتحمل الرهن العقاري المدعوم اتحاديًا وحبس الرهن

الصبر

بالنسبة للقروض المدعومة من قبل HUD / FHA أو USDA أو VA ، يمكنك طلب تحمل مبدئي حتى 30 سبتمبر 2021.

فاني ماي وفريدي ماك ليس لديهما حاليًا موعد نهائي لطلب التحمل الأولي.

الحجز على الشيء المرهون

لا يمكن للمقرضين حبس الرهن عن القروض المدعومة من HUD / FHA أو USDA أو VA أو Fannie Mae أو Freddie Mac إلا بعد 31 يوليو 2021.

ما الذي يجب أن يفعله مقدم خدمة القرض إذا طلبت الصبر

إذا كنت & # 39 تواجه مشكلة في سداد مدفوعات الرهن العقاري المدعوم من الحكومة الفيدرالية بسبب جائحة COVID-19 ، فاتصل بخدمة القرض قبل 30 سبتمبر 2021. يجب على مقدم القرض الخاص بك:

قم بتأجيل أو تقليل مدفوعاتك لمدة 180 يومًا إذا اتصلت بهم لإجراء الترتيبات

منحك 180 يومًا أخرى من الإعفاء من الرهن العقاري بناءً على طلبك

قدم خيارات لكيفية تعويض المدفوعات المؤجلة أو المخفضة. سيناقشون هذه الخيارات معك في نهاية فترة الصبر الخاصة بك.

ابحث عن خدمة القرض الخاصة بك

إذا كنت لا تعرف ما إذا كان رهنك العقاري مدعومًا فيدراليًا ، فراجع قائمة الوكالات الفيدرالية التي توفر أو تؤمن الرهون العقارية. يمكنك أيضًا التحقق من البحث عن قرض Fannie Mae والبحث عن قرض Freddie Mac لمعرفة ما إذا كان أحدهما يمتلك أو يدعم رهنك العقاري. تمتلك فاني ماي وفريدي ماك معًا ما يقرب من نصف جميع الرهون العقارية في الولايات المتحدة.


الرهن العقاري لمشتري المنزل لأول مرة

تم تصميم هذا الرهن العقاري الخاص لمساعدة الأعضاء الذين يرغبون في تحقيق حلم امتلاك منزلهم الأول. الأعضاء الذين لم يمتلكوا منزلًا في السنوات الثلاث الماضية ، والموظفون الجدد في إحدى وكالات ولاية كارولينا الشمالية أو نظام المدارس العامة بولاية نورث كارولينا والموظفين الحاليين الذين ينتقلون لقبول منصب جديد في ولاية كارولينا الشمالية مؤهلون لأول مرة برنامج الرهن العقاري لمشتري المنزل. يجب على الأعضاء الذين يعتبرون موظفين جدد أو انتقلوا لقبول وظيفة جديدة تمويل منزلهم الجديد في غضون 12 شهرًا من تغييرهم. يتوفر تمويل يصل إلى 100٪ من سعر شراء المنزل مع قرض يصل إلى 400،000 دولار كحد أقصى. قد يتم تقديم 2000 دولار إضافية لمساعدتك في إغلاق التكاليف 1. هذا المنتج متاح في إطار برنامج ARM لمدة 5 سنوات.

رهن عقاري قابل للتعديل لمدة 5 سنوات

% المعدل الأولي لشروط 30 عامًا * (٪ 2 APR) احسب الدفع و APR 2

لا يتم تضمين الضرائب والتأمين في مبلغ الدفع الشهري المقدر. ستكون دفعتك الشهرية الفعلية أكبر.

الأسعار المستقبلية قابلة للتغيير ، لذلك يتم تقدير معدلات الأشهر 61 - الشهر الأخير من مدة القرض عن طريق إضافة الهامش إلى سعر المؤشر الحالي. يتم تحديد المعدلات والمدفوعات المستقبلية بناءً على إضافة هامش بنسبة 2.50٪ إلى المؤشر المستقبلي (يتم تقريب عائد الخزينة لمدة 5 سنوات إلى أعلى ثُمن نقطة مئوية واحدة) في وقت المؤشر المستقبلي. تخضع لنسبة حد أدنى٪.

هذا قرض بسعر متغير ، ويمكن أن يزيد معدل الفائدة على مدى عمر القرض. يمكن لـ SECU ARM أن تزيد أو تنقص بحد أقصى 2٪ كل 60 شهرًا حتى 6٪ عن السعر الأولي الخاص بك خلال فترة القرض.

اتصل بفرعك المحلي للحصول على معلومات إضافية.

* التوسيع للحصول على معلومات إضافية خاصة بهذا البرنامج ولحساب الدفع و APR 2.

  • يقتصر المبلغ الممول على أقل من سعر البيع أو القيمة المقدرة ، بالإضافة إلى ما يصل إلى 2000 دولار لإغلاق التكاليف 1
  • رسوم التأسيس 1.00٪ من مبلغ القرض (الحد الأقصى 2500 دولار)
  • لا توجد رسوم تقديم أو رسوم تقرير ائتماني
  • يجب أن يكون المنزل هو محل الإقامة الأساسي للمقترض
  • تأمين الرهن العقاري الخاص غير مطلوب
  • متاح لفترات تصل إلى 30 سنة

تجعل الطبيعة التقديرية لأحكام الظروف الخاصة من المستحيل إعطاء قائمة دقيقة بالعوامل التي يجب أن تؤخذ في الاعتبار عند النظر في ما إذا كان ينبغي تطبيق الأحكام.

عادة لا يوجد عامل واحد يجعل الموقف غير عادي أو غير متوقع أو استثنائي ، ولكن هناك مجموعة من العوامل تنطبق على كل فرد.

يقدم الجدول التالي ، غير الشامل ، أمثلة على:

  • بعض العوامل التي يمكن أن يأخذها المندوب في الاعتبار عند تحديد الظروف الخاصة
  • عن ماذا تبحث
  • ما قد يكون ذا صلة بهذا التحديد ، و
  • بعض المبادئ العامة التي يجب على المندوبين اتباعها عند تقرير ما إذا كان ينبغي العثور على ظروف خاصة و / أو إلى أي مدى يمكن ممارسة السلطة التقديرية الواردة في القسم SSAct 1184K.
  • اعتلال الصحة الذي له تأثير كبير على ظروف الفرد.

مثال: النفقات الطبية غير المتوقعة وغير المتوقعة للفرد أو أحد أفراد الأسرة المباشرين أو المعالين ، مما يؤدي إلى إحباط خطط الدعم المالي الذاتي.

  • يجب أن تكون حالة اعتلال الصحة أكثر حدة من غالبية متلقي DSP.
  • بشكل عام ، لا يمكن اعتبار الإصابة التي حصل الشخص على تعويض عنها بمثابة ظرف خاص.

هل تعرض الشخص للعنف الأسري والمنزلي؟

  • عندما تكون حالتهم العاطفية مرتبطة أو ناتجة عن الإصابة التي تلقى الشخص تعويضًا عنها ، فلا يمكن اعتبارها بشكل عام ظروفًا خاصة.
  • في حالة تعرض الشخص للعنف الأسري والمنزلي الذي يؤثر على حالته العاطفية ، يجوز منح ظروف خاصة.
  • هل أثر التعليم الضعيف أو المهارات الحياتية المحدودة على قدرة الشخص على اتخاذ قرار عقلاني؟
  • هل ساهمت إصابة الشخص في فقدان القدرة على اتخاذ قرارات عقلانية (مثل السلوك الشائع لمن تعرضوا لإصابة في الرأس)؟
  • القرار السيئ في أي ظرف معين ليس بالضرورة قرارًا غير منطقي.
  • هل حرم الشخص نفسه عمدًا من وسائل إعالته أو صرف مبلغه المقطوع بتهور أو بشكل غير لائق؟
  • هل طلب الشخص مشورة مالية بشأن نتيجة مسار عمل معين ، وماذا كانت تلك النصيحة؟
  • هل لدى الشخص أصل / أصول قابلة للتحقيق يمكن استخدامها لحل معضلتهم المالية الحالية ، أي الاحتفاظ بها للفترة المتبقية من فترة الاستبعاد؟
  • هل تأثير تحقيق الأصل / الأصول على الظروف الأخرى (على سبيل المثال ، تشير الأدلة الطبية إلى أن فقدان الأصل / الأصول سيكون له تأثير سلبي على صحة الشخص)؟
  • هل يعني الوضع الحالي للسوق أن الشخص لا يستطيع بيع الأصل بسهولة؟
  • هل من المحتمل أن يواجه الشخص ضائقة مالية في المستقبل القريب؟
  • هل الشخص (خاصة إذا كان لديه أطفال معالين) معرض لخطر التشرد في المستقبل القريب؟
  • هل تعرض الشخص للحرمان المادي بسبب سوء المعاملة المالية وغيرها من أشكال العنف الأسري والمنزلي؟
  • يجب أن تكون الظروف المالية قاسية وأسوأ من غالبية متلقي الضمان الاجتماعي.
  • يجب أن تؤخذ قيمة جميع الأموال النقدية والأصول القابلة للتحقيق في الاعتبار من خلال مقارنة ذلك مع معدل المعاش كل أسبوعين.

مثال: إذا كان لدى شخص ما سيارة بقيمة 20000 دولار ومعدل JSP الخاص به هو 523.40 دولارًا لكل أسبوعين ، فيمكن ملاحظة أن لديه إمكانية الوصول إلى الأموال التي من شأنها الحفاظ عليها لمدة 38 أسبوعًا القادمة.

  • يجب إثبات أن هناك أسبابًا مقنعة حقًا لعدم إدراك الشخص لأصوله.

مثال: انفصل الشخص منذ تسوية التعويضات ويعيش الأطفال مع شريك سابق في منزل العائلة ، والذي تم شراؤه بأموال التعويض.

  • عندما يستخدم الشخص عائدات التعويض لشراء منزل أو سداد الرصيد المتبقي من قرض المنزل ، فلن يتم العثور على ظروف خاصة بشكل عام.

استثناء: تم تعديل المنزل بشكل كبير بسبب إعاقة الشخص وسيكون من الصعب الحصول على سكن مناسب آخر.

  • إذا كان لدى الشخص 4000 دولار فقط وفترة منع إضافية مدتها 12 شهرًا للخدمة ، فقد يتم منح ظروف خاصة تبدأ في تاريخ مستقبلي إذا كانت الضائقة المالية وشيكة.
  • بشكل عام ، عندما يختار الأشخاص بشكل تعسفي / غير مسؤول إنفاق جميع عائدات التعويضات الخاصة بهم وعدم تخصيص أموال كافية لتغطية تكاليف معيشتهم خلال فترة الاستبعاد ، يجب ألا يجد صانعو القرار ظروفًا خاصة ما لم تكن هناك أسباب مقنعة فعلاً للقيام بذلك.
  • في حالة تعرض شخص ما للعنف الأسري والمنزلي والاعتداء المالي مما أدى إلى الحرمان المالي / المشقة ، يجوز منح ظروف خاصة.
  • هل هناك دليل على أن سلوك الشخص كان نتيجة إدمان أو حالة صحية عقلية خارجة عن إرادته؟
  • هل هناك نمط ثابت من السلوك القهري على مدى فترة زمنية طويلة؟
  • إذا كانت القضية تتعلق بالمقامرة ، فهل يتحكم الشخص في إنفاقه على المقامرة أم أنه يقامر بشكل إجباري ليحالفه الحظ مع استبعاد جميع احتياجات الحياة الأخرى؟
  • إذا كانت الحالة تتعلق بتعاطي المخدرات ، فهل تم التعرف على أن الشخص يعاني من مشكلة مخدرات أو كحول؟
  • هل حدث الإدمان بعد استلام مبلغ التعويض المقطوع أم أن هناك تاريخاً مستمراً لهذا التعاطي؟
  • هل تم طلب أي مساعدة بخصوص هذا الإدمان؟
  • هل ساهمت الظروف التي تسببت في المشقة في تفاقم المشكلة؟

مثال: الإدمان كنتيجة مباشرة لمحاولة التحكم في آلامهم.

  • هل أجرى الشخص مقابلة هاتفية أو وجهًا لوجه مع Centrelink حيث تم شرح تفاصيل فترة الاستبعاد وتأثيرات دفع التعويضات على مدفوعات دعم الدخل أو الاستحقاقات المستقبلية لدعم الدخل.
  • يجب على المندوب أيضًا التحقق مما إذا كان الشخص قد وقع على خطاب الإقرار الذي يؤكد أنه يفهم الآثار المترتبة على فترة الاستبعاد من التعويض.
  • هل هناك دليل موثق على أن الشخص قد تلقى مشورة قانونية غير صحيحة أو غير كافية؟
  • هل تم طلب المشورة القانونية بشأن أي إجراء يتعلق بذلك؟
  • اعتمادًا على الظروف الفردية لقضية تعويض الشخص ، قد يضعف ادعاء الشخص بأنه تلقى نصيحة غير صحيحة أو غير كافية إذا كان الشخص قد أجرى مقابلة مع Centrelink حيث أقر بأنه يفهم أنه سيتم حرمانه من دعم الدخل بسبب مدة فترة الاستبعاد من التعويض.
  • بشكل عام ، إذا تم إخطار الشخص بشكل سيئ من قبل ممثله القانوني ، فيجوز له طلب الإنصاف من خلال المحاكم ، ومع ذلك:
    • the person may not be, or is ever likely to be, in a financial position to take this action,
    • the error may not be actionable.
    • Any legislative amendment may produce a result, when it interacts with social security legislation, that is unforeseen and inequitable.

    Note: The explanatory memorandum for the legislative amendment generally describes the purpose of the legislation.

    • The perceived fairness or otherwise of an intended consequence of the social security legislation, by itself, is not a special circumstance.
    • Where the only special circumstance is the perceived unfairness of the 50% rule, special circumstances should not be applied.
    • Have the circumstances of the person altered significantly since the preclusion period commenced due to circumstances wholly or partly outside of the person's control?
    • The compensation recipient has divorced since the settlement and their personal assets have reduced due to the property settlement.
    • The compensation recipient has been successfully sued with the result that they must use part or all of their settlement to comply with the decision.
    • Natural disasters.
    • Sudden ill health of the person or member of their family.
    • Collapse or failure of a well considered investment/business which was meant to generate self-supporting income.
    • Documentation to support claims must be produced by the person.
    • Has there been expenditure of compensation funds due to fraud by another person?
    • Has any legal action been taken to recover defrauded funds?
    • Is there an expected reduced life expectancy?
    • Excessive legal costs involved in the settling of a claim for compensation.
    • To what extent are the costs excessive? The delegate is to decide what excess cost (or part of) is to be treated as a special circumstance.

    Act reference: SSAct section 1184K Secretary may disregard some payments

    Policy reference: SS Guide 4.13.4.10 Overview of the Application of the Special Circumstance Provisions


    Your lender handles much of the underwriting process for you. But there are things you can do to make sure your experience is a positive one.

    Keep your debt in check.

    While your loan is processing, avoid taking on new debt or making other financial changes like closing credit cards or other accounts. Anything that affects your debt-to-income ratio may impact your mortgage approval.

    Stay in touch with your lender.

    During the underwriting process, there may be questions or the need for more information. Responding promptly to these requests will keep your application moving forward. Our online loan application makes it easier for you to gather the information they need while staying connected with a trusted mortgage loan officer throughout the process.

    Be honest about your finances.

    There’s no hiding it if you’re not truthful about your income, credit history or assets. Instead, include notes and explanations for anything that may stand out on your credit report or statements, such as a missed payment. It’s a simple thing you can do to help the underwriter make a quicker decision.

    Knowing what to expect during the mortgage underwriting process can make it easier to navigate. The more prepared you are, the better off you’ll be. So, keep your debt in check, stay in touch with your lender and be honest about your finances. All these steps will bring you closer to becoming a happy homeowner.


    II. Bureau Official Approval

    Bureau staff has determined that the final redesigned URLA is in compliance with §&thinsp1002.5(b) through (d). [3] A creditor's use of the final redesigned URLA without any modification that would violate §&thinsp1002.5(b) through (d) would act in compliance with §&thinsp1002.5(b) through (d). Bureau staff has also determined that because the substance and form of section 7 of the final redesigned URLA is substantially similar to the form the Bureau provides as a model form in Regulation C, the final redesigned URLA may be used in complying with §&thinsp1002.13. [4] A creditor's Start Printed Page 55811 use of the final redesigned URLA is not required under Regulation B.

    The issuance of this Bureau official approval has been duly authorized by the Director of the Bureau and provides the protection afforded under section 706(e) of ECOA.


    Credit penalties could still happen

    COVID-19 mortgage forbearance should not count against your credit. That’s the theory, at least. The rules state that skipped payments during forbearance can’t be reported as “late” or “missed” to count against your credit score.

    However, it is possible that forbearance will lead to a negative credit ding.

    Tom Quinn, Vice President of Scores at FICO, told us that “the lender is responsible for reporting the account information to the credit bureaus.”

    Says Quinn, “The lender would likely stop reporting the forbearance comment once that temporary program has ended on the account.” In other words, ideally, the forbearance should be wiped from your credit record once you’re back on a regular payment schedule.

    However, mistakes can creep into the credit reporting system.

    Every lender will have its own system for reporting (or not reporting) forbearance. And with such an unprecedented volume of loans going into forbearance programs, it seems inevitable that some of the proper labelings could slip through the cracks.

    Thus, borrowers could be said to have late or missing payments when they were really in forbearance. Or, the forbearance mark could linger on a report longer than it’s meant to.

    The good news is that the nation’s three largest credit reporting agencies — Equifax, Experian, and TransUnion — announced in April that they will provide free weekly credit reports for a one-year period.

    Borrowers can check their reports at AnnualCreditReport.com. Given so many changes to the financial system, it’s important for borrowers to check regularly check their credit reports for factual errors and items that are out-of-date.


    13.4: Special Application - Mortgages

    A brief introduction to the (SARFAESI) Act in the context of foreclosure of loans and disposal of assets pledged for obtaining those loans.

    Securitisation and Reconstruction of Financial Assets and Enforcement of Security Interest (SARFAESI) Act

    In theory, a loan is a simple transaction where a borrower wants money, and a lender advances it and collects interest on it and this arrangement continues until the loan is repaid by the borrower. In practice, however, it is observed that there are defaulters and they ruin the lenders financials. While in case of secured loans the borrower offers collateral such as real estate or machinery which serves as a security to the lender, authorizing it to seize and sell the asset to recover its money, in the event of default in repayment of loan by the borrower. The loan accounts where the borrower fails to repay the loan, then this asset becomes Non performing Asset (NPA).

    Non-performing Asset (NPA) means an asset for which:

    Interest or principal (or installment) is overdue for a period of 90 days or more from the date of acquisition or the due date as per contract between the borrower and the lender, whichever is later Interest or principal (or installment) is overdue for a period of 90 days or more from the date fixed for receipt thereof in the plan formulated for realization of the assets

    With an aim to provide a structured platform to the Banking sector for managing its mounting NPA stocks and keep pace with international financial institutions, the Securitisation and Reconstruction of Financial Assets and Enforcement of Security Interest (SARFAESI) Act was put in place to allow banks and Financial Institutions (FIs) to take possession of securities and sell them. As stated in the Act, it has “enabled banks and FIs to realize long-term assets, manage problems of liquidity, asset-liability mismatches and improve recovery by taking possession of securities, sell them and reduce NPAs by adopting measures for recovery or reconstruction.”

    The main objective of the SARFAESI Act is to provide for the enforcement of security interest i.e. taking possession of the assets given as security for the loan. The Act empowers the lender, in the event of default by a borrower, to issue demand notice to the defaulting borrower and guarantor, calling upon them to discharge their dues in full within 60 days from the date of the notice. If the borrower fails to comply with the notice, the bank or the financial institution may take possession of the security or Sale or lease or assign the right over the security

    PROCEDURAL ASPECT

    The Security Interest (Enforcement) Rules 2002 lay down the procedure for enforcement of the secured assets.

    Once the account is classified as a NPA the authorized officer designated by the secured creditor issues a demand notice u/s 13(2) of the SARFAESI Act for repayment of the outstanding dues as set out in the demand notice within 60 days.

    The borrower may raise objections to the said notice in writing within 60 days and the secured creditor has to consider and reply to the said objections u/s 13(3A).

    In case of non payment within the statutory period of 60 days, the authorised officer shall thereafter be entitled to take possession of the secured assets u/s 13(4). Possession may be physical or symbolic. The authorised officer shall make a panchanama and publish the possession notice. He shall be required to carry out valuation of the secured asset and then proceed to sell the secured asset by public auction. However, the secured asset can also be sold by private treaty if the parties agree. Upon sale, the authorised officer shall issue the sale certificate.

    Any person aggrieved by the action taken u/s 13(4) can file an application u/s 17 to the Debt Recovery Tribunal setting out the grounds or reasons on which the action is claimed to be wrong. The Debt Recovery Tribunal shall pass an order on the said application preferably within four months. Either party can appeal against the order of Debt Recovery Tribunal to the Debt Recovery Appellate Tribunal u/s 18 of the Act. No further appeal is provided there from, but one can prefer a writ petition to the High Court and Special Leave Petition to the Supreme Court.

    1. Can an NPA account be regularized?

    Yes, provided the outstanding amount as on the date of issuance of notice u/s 13(2) is paid within time.

    2. Who is an Authorised Officer?

    The secured creditor may appoint any officer not less than the chief manager of a public sector bank or equivalent or any other person or authority as specified by the Board of Directors/Trustees as the case may be.

    3. What assets are covered under SARFAESI?

    Any asset, movable or immovable, given as security whether by way of mortgage, hypothecation or creation of a security interest in any other form except those excluded u/s 31 of the Act.

    4. Can the guarantors’ personal property be proceeded against under SARFAESI?

    Only those property given as security can be proceeded under the provisions of SARFAESI Act.

    5. Can the rights of a third party such as a tenant be affected in case of action taken under SARFAESI?

    Any rights created in favour of any third party before the creation of security interest in the asset will not be affected.

    6. Are residential houses exempt from under SARFAESI Act?

    No, there is no provision for exemption for any property secured to the bank/financial institution including mortgaged residential house save and except those specified u/s 31 of the Act.

    7. What is the remedy available to the borrower upon receipt of notice u/s 13(2)?

    The borrower can raise objections/representations, if any in writing to the secured creditor who has to deal with the same and reply back in writing.

    8. Can the borrower or mortgagor transfer the asset after receipt of a notice u/s 13(2)?

    No, S. 13(13) prohibits the borrower from transferring the asset after receipt of the notice u/s 13(2) save and except in the usual course of business.

    9. What is the order u/s 14 passed by the Chef Metropolitan Magistrate or the District Magistrate? Is such an order mandatory?

    The CMM or the District Magistrate may, on an application in writing being made by the secured creditor, pass an order for taking possession through its office by taking such steps, including force as may in his opinion be necessary. However such an order is not mandatory except where an obstruction may be apprehended.

    10. When can the creditor take possession of the assets? Is taking of physical possession compulsory?

    In case the outstanding demanded in the notice u/s 13(2) is not paid within 60 days, the creditor can take possession u/s 13(4). The creditor has the option of taking either symbolic or physical possession.

    11. Can the creditor take possession of a running unit?

    There is no bar under the SARFAESI Act which prohibits the secured creditor from taking possession of a running unit.

    12. Can the secure creditor also take action under SARFAESI against a company in liquidation?

    Yes, the secured creditor can take action against a company in liquidation in respect of its dues secured by the assets of the company. However, the secured creditor shall keep the Official Liquidator informed/updated about the steps being taken by it for liquidating the assets.

    13. Can the secured creditor take action against a sick company which is registered with BIFR?

    Yes, SARFAESI action can be initiated against any sick company registered with the BIFR provided 75% of the secured creditors agree. Upon 75% of the creditors agreeing, the proceedings before BIFR abate.

    14. Is the borrower entitled to any prior notice at the time of taking possession u/s 13(4)?

    No, the SARFAESI Act does not contemplate any such notice prior to action being taken u/s 13(4).

    15. What is the remedy available to the borrower upon possession being taken? Within what time frame?

    The borrower or any aggrieved person can make an application u/s 17 of the Act to the Debt Recovery Tribunal to challenge the action within 45 days from the action being taken u/s 13(4).

    16. Can the party apply for waiver of court fees in an application u/s 17 of the Act?

    No, there is no provision for waiver of any court fees except for an indigent person or a pauper.

    17. What about the recovery of balance amount of liability after assets sold under SARFAESI Act?

    The secured creditor can initiate proceedings under the RDDB & FI Act for recovery of balance amount due after sale of the secured assets.

    18. What is the difference between RDDB & FI ACT and SARFAESI Act?

    The RDDB & FI Act allows filing of proceedings for recovery of the entire defaulted amount including enforcement of the secured assets and recovery from the personal properties of the debtors whereas the SARFAESI Act confers power of enforcement only in respect of the secured asset/s.

    19. Can the bank/financial institution proceed simultaneously under RDDB&FI Act and SARFAESI Act?

    Yes, in view of the judgement dated 29-11-2006 of the Supreme Court in the matter of Re : Transcore Electricals vs UoI the secured creditor can proceed simultaneously under the RDDB & FI ACT and SARFAESI Act.

    20. Can the secured creditor sell the secured asset immediately upon possession being taken?

    Upon possession being taken, the secured creditor has to give a mandatory 30 days notice to the borrower prior to the date of sale.

    21. Is the secured creditor compulsorily required to sell the secured asset?

    No, he may lease out or assign the secured asset as provided u/s 13(4).

    22. Is the property purchased under SARAESI action clear and free from encumbrances?

    Any asset sold under SARFAESI action is sold on an as is where is و as is what is basis unless specified otherwise. Sale under SARFAESI is governed by the terms and conditions of sale forming part of the sale process.

    23. What would happen to the excess amount in case of surplus after sale of the secured asset?

    The owner of the secured asset shall be entitled to the surplus amount.

    24. Is the sale certificate required to be registered?

    The above is a sincere attempt made by FORECLOSUREINDIA to familiarize the intending buyer of auctioned asset under foreclosure loan, but the responsibility of verifying the provisions of the act lies with the buyer of the property.

    The authenticity and relevance of the provisions and the act needs to be verified independently to their complete satisfaction by the buyers from the authorities concerned.

    FORECLOSUREINDIA is not liable to pay any compensation whatsoever to any one for obsolescence, inaccuracy or insufficiency and applicability of laws and acts in regard to buying of properties being put to auction by the lenders.


    If you are ready to apply or would like to compare different loan options, start with the Credit Union you trust.

    Online

    Complete a simple inquiry form to have a loan consultant contact you.
    INQUIRE NOW

    Our loan consultants will answer your questions about financing and find a loan that’s right for you.

    In Person

    Appointments available at designated branch locations.

    800.462.8328, ext. 8288

    Monday through Friday, 8 a.m. - 7 p.m.
    Saturday, 9 a.m. - 3 p.m.

    The rate you may qualify for is based on factors including your credit rating and the combined loan-to-value (CLTV) of your property. A minimum credit qualifying score is required. Rates listed are effective as of MM/DD/YYYY and subject to change without notice. Equity loan products are simple interest. This means the amount of interest estimated on the loan is based on the assumption that monthly payments will be made on the precise due date. Any early payments will reduce the final amount due, while any late payments will increase the final amount due. The final amount due may be substantially higher than the amount reflected on the application and must be paid in full on the maturity date of the loan. An approved application is required for a rate to be locked. All loans subject to approval.


    Challenges Facing Sales Managers

    Sales managers face the same challenges in managing salespeople that all managers face. These include ensuring that hiring, compensation, and other management practices are not discriminatory that sexual harassment finds no home in the workplace and that employees are treated with dignity and respect.

    Other challenges may arise, though. For example, salespeople have to be in front of customers when customers are available. Earlier, we discussed how the number of calls made can impact a salesperson’s success. So should a sales manager schedule all training sessions on weekends, when buyers are at home and not available for sales calls? Does the answer to that question change if the salesperson is paid a salary or a commission?

    Recently, one sales manager reported a customer who said he did not want Muslims calling on him. Another sales manager said when she and her salesperson (another woman) sat down with a buyer (a male), the buyer had pornography on his computer monitor. Do those sales managers assign new salespeople to the accounts? Or do they “fire” the customer? If the customer was to be fired, the salesperson would lose commission. Yet in both instances, the managers said they fired the customer, an action that both salespeople were happy with, and they were reassured that the loss of the sale wouldn’t be held against them. The loss of the commission was worth it.

    In sales, several laws apply that also apply in other areas of marketing but are more prominent in sales. For example, the Uniform Commercial Code (UCC) determines when a sale is a sale. Typically, a sale is a sale when the product is delivered and accepted by the buyer. In most instances, the customer can cancel the order with no penalty unless accepted. Sales managers have to be aware of such laws in order to avoid creating policies that can be illegal.

    Laws that affect sales operations include pricing discrimination, which we discuss in Chapter 15 “Price, the Only Revenue Generator”, and privacy laws, discussed earlier. In addition, laws regarding hiring practices, workplace safety, and others can affect sales managers. If global sales situations arise, the Federal Corrupt Practices Act—which prohibits bribery and other practices that might be culturally acceptable elsewhere but that are illegal in the United States—comes into play.

    For these reasons, sales managers should develop close working relationships with the human resources department. These professionals, along with the legal department, are charged with staying abreast of legal changes that influence management practice.

    Key Takeaway

    Salespeople are, for the most part, caring, ethical professionals. They do face unique ethical challenges because of their job, including how to handle unethical requests from customers and making sure that they know and follow all company policies for interacting with customers. American salespeople have the added constraint that what’s illegal in the United States is illegal for them in other countries because of the Foreign Corrupt Practices Act, even if the behavior in question is acceptable to those countries’ laws and practices.

    Sales managers have all the usual management concerns, such as fair hiring practices. According to the Federal Sentencing Guidelines, managers also have to develop policies and practices that codify ethical behaviors, train salespeople on the ethics policies, and ensure that the policies are followed. In addition, sales managers have to be aware of laws such as the Universal Commercial Code and others that govern sales transactions.


    شاهد الفيديو: ماهو مشروع التمويل العقاري الجديد (شهر اكتوبر 2021).